전세 계약시 체크해야 할 5가지

대학을 진학할 때, 신혼을 시작할 때, 가족들의 보금자리가 필요할 때 가능하다면 모두들 월세가 아닌 전세를 선호합니다. 

저 또한 전세로 살았던 경험이 있는데요. 관리비 이외에 다른 비용이 나가지 않는다는 것이 너무 좋았고, 금전적으로도 상당한 세이브가 되었던 기억이 있습니다. 

하지만 좋은만큼 전세 계약은 위험성이 있는 것은 사실입니다. 

특히나 역전세 난이 심해지면 전세계약 시 보증금을 반환 받지 못하는 사례도 생기고 있는 것이 현실이죠.

따라서 대학을 진학하고, 직장을 옮기고, 신혼을 시작하고, 가족들을 위해 전세 계약을 맺었다가 오히려 애를 먹는 경우가 허다합니다. 

그래도 오늘은 전세 계약 전 체크해야 할 것들에 대해 살펴보고자 합니다. 

몇 가지를 나누며 안전하게 전세 계약을 하셨으면 좋겠습니다. 

 

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첫번째 계약하는 사람과 등기부등본상 소유주가 동일 인물인지 체크해야 한다. 

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전세금, 보증금을 입금하기 전 중요한 것은 건물의 소유주가 계약하는 사람과 동일한지 확인하는 것입니다. 

이것을 확인할 수 있는 서류가 '등기부등본'입니다. 등기부등본이란 토지, 주택과 같은 부동산을 어떤 사람이 점유하고 있고 소유하고 있는 권리 관계를 기재해 놓은 문서라고 할 수 있습니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지로 나뉘는데요. 표제부는 부동산의 주소와 면적, 구조, 지목 정보를 말합니다. 그리고 갑구는 과거 소유자, 현재 소유자의 등기 정보를 담고 있습니다. 

부동산 거래 시 자신이 소유하고 있는 부동산이라고 속여서 판매하는 허위 사례가 가끔씩 있으므로 소유자 인적사항과 계약 당사자가 동일한지는 반드시 확인하셔야 합니다. 

 

 

 

 

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두번째 저당권, 가처분, 가압류, 처분 제한 등기등이 설정 되어 있는 집인지 체크해야 한다.

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이 부분을 체크해야할 이유는 집 소유주(집주인)가 채무로 인해 집이 경매로 넘어갈 시에 은행이 1순위이며 나머지는 확정일자 순으로 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 사전에 집중인의 저당권, 가처분, 가압류, 처분 제한 등기 등을 확인해야 합니다. 

아까 살펴본 등기부등본에 을구는 근저당, 가압류와 같은 권리 관계를 확인할 수 있는 항목입니다. 수유자가 주택을 담보로 대출을 받았다면 저당설정과 시기, 채권 최고액을 확인할 수 있씁니다. 집을 계약할 때는 근저당이 없는 집을 선택하는 것이 좋습니다.

만약 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면 세입자는 전세금 회수가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다. 보통 부채 비율이 집 값의 70%이상 넘어간다면 특히 위험하기 때문에 주의해야 합니다.

 

불이익을 예방하기 위해 전세보증보험도 미리 들어 놓으시는게 조흡니다. 문제가 생긴다면 보험들었던 기관에서 세입자에게 보상하고 구상권으로 기관이 따로 집주인에게 청구하게 됩니다. 

 

 

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세번째 전세 계약서를 작성할 때는 반드시 집주인과 해야 한다. 

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전세 계약서를 작성할 때에는 반드시 집주인과 하는 것이 좋습니다. 그런데 계약을 하다보면 집주인과 계약하기가 쉽지 않은 경우도 많습니다. 그럴 때 대리인과 계약하게 되는데, 대리인과 계약설르 작성한다면 집주인 인감이 찍힌 위임장이 반드시 있어야 합니다.

간혹 집주인이 계약 후 세입자 입주 전 근저당을 설정하는 경우가 있는데, 이를 대비하려면 입주 전 계약 무효, 계약금 두 배 배상과 같은 내용을 집주인과 합의해야 합니다. 그 외에도 특이한 사항이 있다면 반드시 집주이노가 의논한 뒤 계약 절차를 진행하는 것이 좋습니다. 

 

 

 

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네번째 전세 계약을 마치면 확정일자를 받아야 합니다. 

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전세 계약을 마치면 확정일자를 받을 수 있습니다. 입주 전부터 받을 수 있다는 것입니다. 다만 확정일자를 빨리 받는다고 해서 우선 변제권이 생기는 것은 아닙니다. 우선 변제권은 경매로 집이 넘어갔을 경우 순위 권리자 또는 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 보증금을 법적으로 보호 받으려면 확정일자, 전입신고, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 

 

 

 

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다섯번째 잔금 납부에 관한 부분입니다. 

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계약을 할 때 전세 보증금의 10%를 먼저 지불하고, 입주하는 날 나머지를 납부하는 경우가 많습니다. 그러므로 집주인과 잔금을 해결하는 방법에 대해서 상의를 해둘 필요가 있습니다. 이 때 계좌 이체를 추천합니다.

계좌 이체는 거래 기록이 자동으로 등록되기 때문에 가장 안전한 방법입니다. 이때 은행에 이체 한도를 상향 조정해 둬야 큰 금액이 왔다 갔다 할 수 있으므로 미리 조치를 꼭 취해주셔야 합니다.